收紧房贷迈出楼市去杠杆关键一步

深圳晚报

“需求侧”控制与“供给侧”发力，对于解决因房价上涨而冲击到的人才住房问题具有重要意义。

深圳楼市调控政策终于“落地”了。3月23日，深圳市经济特区金融学会下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》（以下简称“决议”），对完善辖区内商业银行未来个人住房贷款业务，提出九项要求。与之前口口相传的调控版本（非户籍社保缴纳“1年改3年”、首套房贷首付成数“3改4”等）不同，此次以行业自律组织发布文件，引导和规范住房贷款政策的形式出现。

金融税收政策向来是楼市调控的“利器”，有针对性且短期效果显著。此次决议针对2015年以来，深圳住房市场杠杆比率较高、投资投机需求抬头、房贷风险隐患显现等突出问题，提出应对措施。首先，决议要求银行适度控制房贷规模。2015年，深圳新增贷款规模的一半投向了住房贷款市场。截至2015年底，深圳个人住房贷款余额超过7000亿元，余额比北京和上海还要大，而深圳的存量商品房和保障房不足北京和上海的一半。

房贷投放过多，或反映杠杆率高的问题。据统计，2015年深圳平均房贷成数6.3成，接近七成的杠杆高限，意味着多数房贷属于首套房贷款，用足用尽杠杆是房贷的主基调。这中间，不能忽视通过“假离婚”突破“限贷”政策而获得房贷资格，甚至是首套房贷（三成首付）资格，购房者实际杠杆水平提高了。因此，决议第4条明确规定，认真核实购房者婚姻状况，防止突破“限贷”。

房贷杠杆提高，除了购房需求较大外，各大银行“逐鹿”一线城市楼市优质资产，也是重要原因。在经济下行、制造业“去产能”的大背景下，而一线城市楼市量价齐升，银行纷纷将一线城市房贷作为优质资产来追逐。因此，决议要求各银行不得打“价格战”抢占市场。

控制房贷规模，仅仅是防止场内“加杠杆”；除此之外，防止场外配资或“加杠杆”造成的过度负债，也是此次房贷政策调整的重要内容。决议第3条提出，严格控制P2P平台和与房产中介合作的小贷公司等第三方违规给购房者“加杠杆”，拒绝受理首付款来自第三方融资的房贷申请，这事实上是贯彻“两会”上，人民银行总行要求各地要严查以“首付贷”为主的场外配资。

杠杆过高的结果，就是偿债能力下降，危及正常月供，出现房价回调、居民收入下降造成“断供”的可能。因此，决议第5条提出，确保借款人月供/收入不超过50%这一国际通行的偿债能力标准。同时，为预防中介机构利用购房者首付款、定金建立“资金池”，违规发放首付贷、赎楼贷及可能造成资金挪用、卷款潜逃等问题，决议对于二手房资金监管再次明确。

为抑制投机炒房滥用信贷资金，将宝贵的信贷更多地投向刚需，决议第7条也提出，贷款申请日前两年内有房贷记录的应拒绝贷款。对在2015年房价上涨时期，通过“先还后贷”（获得房贷资格或首套房贷资格）、频繁利用银行资金炒房和获得短期收益的投资客来说无异于釜底抽薪。

总的来说，此次房贷一揽子政策，对于调控2015年以来的高杠杆和高房价来说，效果应该比较明显。在控制投资投机需求的同时，近期深圳在楼市“供给侧”上着力颇多，比如“十三五”筹建40万套保障房，比“十二五”翻了近一倍；再比如，增加住宅用地供应规模，特别是特区外、轨道交通沿线空间利用等等。“需求侧”控制与“供给侧”发力，对于解决因房价上涨而冲击到的人才住房问题具有重要意义。

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